Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en matière de baux, vous assiste et vous conseille que vous soyez propriétaire ou locataire.

Lorsque l’acheteur d’un bien immobilier affecté à l’habitation engage la responsabilité du vendeur, après que ledit bien ait été officiellement déclaré inhabitable, les loyers perçus par l’acheteur au titre de ce bien devront être imputés sur l’indemnisation à laquelle il peut prétendre.

Par un acte authentique du 6 septembre 2012, une personne physique en vend à une autre un local à usage d’habitation. Ce local constituait un lot d’immeuble soumis au statut de la copropriété.

Ultérieurement, par une lettre du 22 mars 2016, la direction de l’écologie urbaine de la commune où se situait le bien informe l’acheteur que ce lot allait faire l’objet d’une procédure d’interdiction d’habiter.

Un arrêté préfectoral du 21 juin 2016 a ensuite déclaré le lot insalubre à titre irrémédiable, notamment en raison de l’insuffisance de la surface et de la hauteur sous plafond de la pièce principale.

En conséquence, l’acheteur assigne le vendeur en indemnisation de son préjudice en violation de son obligation de délivrance, sur le fondement de l’article 1604 du code civil.

La cour d’appel de Lyon a rendu un arrêt le 26 janvier 2021. Elle condamne le vendeur en réparation du préjudice financier de l’acheteur, estimant que ce dernier n’avait pas à déduire les loyers perçus pour le bien inhabitable.

La Cour de cassation a partiellement cassé, en particulier en ce qui concerne la condamnation à indemniser le préjudice financier. La Cour de cassation a estimé que la cour d’appel avait violé le principe de la réparation intégrale du préjudice en ne tenant pas compte des loyers éventuellement perçus par le vendeur dans l’évaluation du préjudice indemnisable.

Cour de cassation, troisième Chambre civile, 30 janvier 20205, n° 21-14.158, F-D