Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en procédures collectives à NICE, vous conseille et vous défend en matière de continuation des contrats en cours.

En matière de baux commerciaux, le législateur est venu par le biais du droit des procédures collectives conférer des règles dérogatoires en matière de continuation et résiliation des contrats de baux en cours, dans une visée de facilitation de la poursuite de ces contrats.

En droit positif, ces règles spécifiques sont ainsi prévues par les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du Code commerce.

En l’espèce, le preneur d’un local commercial a été placé en redressement judiciaire.

Quelques mois avant l’adoption d’un plan de redressement, le bailleur a sollicité la constatation de la résiliation du bail en raison du défaut de paiement de loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture.

Conséquemment, le juge-commissaire saisi dans le cadre de ce contentieux a rejeté par ordonnance la demande de constatation de résiliation de plein droit du bail ; ce qui fut confirmé sur recours par le tribunal.

En suivant le raisonnement du juge-commissaire, les juges d’appel ont également rejeté la demande en venant arguer le fait que le débiteur avait versé les sommes dues la veille du dépôt de la requête du bailleur.

Débouté de ses demandes, le bailleur se pourvoit en cassation, en venant mettre en avant le fait que la constatation de la résiliation de plein droit du contrat ne pouvait être refusée dès lors que des loyers relatifs à une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture demeuraient impayés à l’expiration du délai de trois mois, courant à partir de cette décision, au cours duquel une régularisation peut intervenir.

Les hauts magistrats viennent fonder leur solution au visa des articles  L. 622-14 (rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code) et R. 622-13 du Code de commerce et viennent conséquemment en déduire que lorsque le juge-commissaire est saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture ; celui-ci doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges correspondant à une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés.

En ce sens, le défendeur a en l’occurrence payé les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective et ce paiement a en l’espèce été reçu le lendemain par le demandeur, ce dernier ayant le même jour saisi le juge-commissaire d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit.

Il en résulte que la requête du bailleur doit être rejetée lorsque celui-ci en a reçu paiement le jour même de la saisine du juge-commissaire, la créance de loyers étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur.

Par conséquent, lors d’une demande de constat de résiliation d’un bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture ; le juge-commissaire doit s’assurer que ceux-ci demeurent impayés au jour où il statue.

Ainsi, la Haute Juridiction en a déduit par cet arrêt de rejet que la régularisation des impayés peut s’effectuer jusqu’au jour où le juge statue, quoique cette date soit par hypothèse postérieure au terme du délai de trois mois qui court à compter du jugement d’ouverture.

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat à NICE en matière de baux commerciaux, vous informe et vous conseille, en matière de loyers impayés en cas de procédure collective.

(Cass. Com 12 juin 2024, n°22-24.177)