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Maître Alexandre Gaspoz

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Bail commercial : des manquements contractuels commis par le locataire avant son renouvellement justifient sa résiliation s’ils sont réitérés après cette date

par | Août 12, 2021

Des manquements postérieurs à la demande de renouvellement du bail peuvent en justifier la résiliation.

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en matière de bail commercial à NICE, vous renseigne sur vos droits que vous soyez bailleur ou locataire.

En l’espèce, un bail commercial est conclu entre deux sociétés par un acte en date du 11 janvier 2005 aux fins d’exploitation d’un restaurant.

Le 28 décembre 2016, le locataire avait notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial, restée sans réponse. En outre, le 7 mai 2013, le bailleur avait saisi le Tribunal de Grande Instance de Paris d’une demande principale d’acquisition de la clause résolutoire à l’encontre du locataire ainsi que d’une demande subsidiaire de résiliation du bail.

L’article L. 145-10 du Code de commerce dispose que si le bailleur ne fait pas connaître ses intentions concernant le renouvellement du bail dans un délai de trois mois, celui-ci est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

C’est sur ce fondement que le locataire soulève que l’action en résiliation du bail engagée par le bailleur avant ledit renouvellement ne pouvait donc pas se poursuivre. Il considère de surcroît que seuls de nouveaux manquements postérieurs au renouvellement du bail peuvent en justifier la résiliation.

Ainsi, des manquements contractuels imputables au locataire peuvent-ils justifier la résiliation d’un bail commercial alors que celui-ci en avait pourtant obtenu postérieurement le renouvellement ?

Une résiliation acceptée en cas de réitération des manquements contractuels

La Cour de cassation vient valider le raisonnement de la Cour d’appel en admettant que, d’une part, le bail avait bien été renouvelé par le silence du bailleur, mais qu’en outre, au regard de la gravité et de la réitération des manquements imputables au locataire après le renouvellement du bail, ceux-ci peuvent en justifier sa résiliation.

La solution aurait sans nul doute été différente si les manquements du locataire ne s’étaient pas perpétués après le renouvellement du bail, car en effet, par un arrêt de la 3ème chambre civile en date du 2 juin 2004, la Cour avait considéré qu’il était impossible pour le bailleur d’invoquer des manquements antérieurs à la date du renouvellement pour appuyer son action en résiliation judiciaire car le renouvellement a un effet purgatoire.

En outre, constitue une exception à ce principe le fait pour le bailleur d’avoir découvert ces manquements postérieurement au renouvellement, ou bien s’ils se sont perpétués après celui-ci (Cass. 3e civ. 22-01-2008 n° 07-10.175).

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en droit commercial à NICE, vous informe sur vos droits en matière de baux commerciaux.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 mai 2021 n°19-26.021

 

 

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