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Absence d’automaticité d’une mise en demeure en cas de résiliation du bail commercial par voie de notification

par | Jan 31, 2024

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en droit commercial à NICE, vous informe et vous conseille en matière de baux commerciaux.

Le preneur à bail commercial qui entend faire usage de l’article 1226 du Code civil et résilier le bail unilatéralement par voie de notification est dispensé de mise en demeure préalable lorsqu’il résulte des circonstances de la cause que cette mise en demeure est vaine.

Tel est l’enseignement de cet arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024, qui se prononce à notre sens pour la première fois sur la résiliation du bail commercial par notification du locataire dans les conditions de l’article 1226 du Code civil, issu de la réforme du Code civil de 2016.

Les circonstances étaient singulières en présence d’un bailleur dont le gérant avait manifestement adopté un comportement inapproprié à l’égard des salariées du locataire à l’occasion de ses visites journalières dans les lieux loués, le bailleur manquant dès lors à son obligation de jouissance paisible.

Cette attitude fautive du bailleur, par sa gravité telle qu’elle avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles a été souverainement jugée comme de nature à dispenser le preneur de la mise en demeure préalable, dont il est admis qu’elle aurait été vaine.

L’arrêt donne l’occasion de se pencher sur la résiliation par notification de l’article 1226, consécration législative de la résiliation aux risques et périls autrefois admise en jurisprudence, qui n’est que rarement appliquée aux baux commerciaux, bien qu’efficace si la preuve est apportée d’un manquement d’une gravité suffisante.

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en baux commerciaux à NICE, vous conseille dans la résiliation d’un bail commercial.

Cass. Civ. 3ème 25 janvier 2024, n° 22-16.583

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