La fixation du montant de l’indemnité d’occupation en matière de bail commercial

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat à NICE en matière de baux commerciaux, vous assiste et vous conseille concernant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, que vous soyez Bailleur ou Locataire.

La 3ème Chambre Civile de la  Cour de cassation a eu l’occasion de préciser dans un arrêt rendu le 27 févier 2025 le régime de l’indemnité d’occupation en matière de renouvellement de bail commercial.

Il résulte des articles L. 145-28, alinéa 1^er et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce que lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement.

Dans les faits, la bailleresse faisait grief à l’arrêt de dire que la locataire est débitrice à son égard, au titre des loyers ou indemnités d’occupation, outre les charges et taxes, de la somme de 3 700,50 euros pour la période du 1^erjanvier au 31 décembre 2015 et, au besoin, de la condamner à payer le différentiel entre le montant des loyers et charges acquittés et les sommes dues à compter du 1^erjanvier 2015 jusqu’à la date du départ effectif des locaux loués, alors « que, lorsque le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement du bail, le locataire se trouve rétroactivement débiteur d’une indemnité d’occupation depuis la date d’effet de la demande de renouvellement, qui constitue la date d’expiration du bail ; qu’en retenant que la locataire était débitrice d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2016, après avoir relevé qu’elle avait sollicité le renouvellement du bail par acte extra-judiciaire du 23 octobre 2014, et que par arrêt définitif du 1^er décembre 2016, la cour d’appel de Bourges avait dit qu’un nouveau bail avait pris effet entre les parties le 1^er janvier 2015, la cour d’appel a violé, par fausse application, les articles L. 145-10 et L. 145-11 du code de commerce et, par refus d’application, l’article L. 145-57 du même code. »

La Haute juridiction a alors considéré que :

• Selon le second de ces textes, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci;
• Il résulte du premier que, lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce
• Dès lors, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement.

Pour rejeter la demande de la bailleresse tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation selon la valeur locative pour la période du 1^erjanvier au 31 décembre 2015 et ne retenir cette valeur qu’à compter du 1^erjanvier 2016, l’arrêt relève que la bailleresse a accepté tacitement le principe du renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2015 et n’a formé une demande de nouveau prix que le 7 octobre 2015, et que sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à un autre montant que le loyer ne peut donc être accueillie qu’à compter du 1^er janvier 2016, par application de l’article L. 145-11 du code de commerce.

La Cour de cassation a jugé qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés et elle a cassé partiellement l’arrêt de la Cour d’appel, mais seulement en ce que, par confirmation du jugement, il dit que la société était débitrice à l’égard de la société, au titre des loyers ou indemnités d’occupation, outre les charges et taxes, de la somme de 3 700,50 euros pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2015 et, au besoin, condamne la société à payer le différentiel entre le montant des loyers et charges acquittés et les sommes dues à compter du 1^er janvier 2015 jusqu’au 31 décembre 2015, l’arrêt rendu le 20 avril 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Bourges.

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat à NICE en matière de loyers commerciaux, vous assiste, conseille et défend en matière de fixation du montant du loyer.

(Cass. 3^e Civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, (B), FS)