Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en droit des affaires à NICE, vous assiste et vous conseille en matière de baux commerciaux.
Récemment, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter des précisions concernant l’office du juge dans le cadre de la fixation du prix des baux commerciaux à loyer variable.
Par cet arrêt, les juges de la Haute Juridiction viennent rappeler et confirmer que les parties peuvent exclure une fixation judiciaire à la valeur locative.
Ainsi, conformément au droit prétorien antérieur, les conventions demeurent valables dès lors que le loyer de renouvellement n’est pas d’ordre public.
Conformément aux dispositions de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 (entrée en vigueur le 1er octobre de la même année) ainsi que des articles L.145-33 à L. 145-36 du Code de commerce ; dans le cas où les parties stipulent une clause de loyer variable dans le cadre d’un contrat de bail commercial, celles-ci manifestent en principe une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative ; contrairement dans le cas où celles-ci auraient exprimé une volonté commune contraire.
La Haute Juridiction ajoute que le juge des loyers commerciaux en présence d’un bail à loyer variable n’a pas le pouvoir de modifier la clause de loyer variable et ne peut déterminer qu’une somme fixe. Concrètement, le juge peut seulement fixer un loyer, mais ne peut pas fixer le pourcentage sur le chiffre d’affaires
En outre, par son arrêt du 30 mai 2024, la Cour de cassation vient préciser que la volonté des parties peut également ne pas résulter d’une clause expresse du contrat.
En effet, dans le silence de la convention, même en l’absence de clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux ; lors de la saisine du juge, celui-ci doit rechercher la volonté des parties concernant le recours à la fixation judiciaire, et ce par le biais du contrat mais également, le cas échéant, d’éléments extrinsèques.
En définitive, il s’agit d’une solution venant souligner l’autonomie de la volonté des parties et confirmer la compatibilité de la clause de loyer variable des baux commerciaux avec les régimes du statut des baux commerciaux portant sur la fixation des loyers.
Maître Alexandre GASPOZ, Avocat en droit des baux commerciaux à NICE, vous conseille sur la fixation du montant du loyer.
(Cass. 3ème Civ. 30 mai 2024 n°22-16.447)
