Le caractère exploitable du bail commercial conditionne l’exigibilité des droits du bailleur
Maître Alexandre GASPOZ, Avocat à NICE en baux commerciaux, vous informe sur vos droits que vous soyez bailleur ou preneur.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation est formelle : le bailleur d’un local commercial impropre à sa destination ne peut réclamer une indemnité d’occupation à son locataire suite à l’annulation du bail commercial (Cour de cassation, 3e chambre civile, du 3 novembre 2021, n° 20-16334)
Dans les faits, à la suite d’un litige avec son bailleur, le locataire d’un local commercial demande et obtient l’annulation de son bail.
Pour quelle raison ? Le local commercial loué, s’est révélé impropre à sa destination en raison de l’absence d’un réseau d’évacuation des eaux usées.
En effet, le preneur souhaitait développer une activité de traiteur-restaurant-bar. Or, l’absence d’un réseau d’évacuation des eaux usées l’empêchait de bénéficier d’une jouissance conforme des locaux.
Les juges du fond ont annulé le bail mais ont toutefois condamné le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation.
La Cour de cassation a, quant à elle, cassé cette décision en précisant qu’en cas d’annulation d’un bail commercial pour un motif étranger au comportement du locataire, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux.
Qu’en conséquence, si le locataire n’a pas pu bénéficier de la jouissance de locaux conformes à leur destination prévue contractuellement, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation et ce, peu importe que le bailleur ait été privé de la jouissance des locaux pendant la durée du contrat annulé.
Toutefois, cette indemnité d’occupation reste due par le preneur, si ce dernier a été en mesure d’utiliser les locaux loués, et ce, même en cas d’annulation du bail commercial.
Maître Alexandre GASPOZ, Avocat à NICE intervenant en matière de bail commercial, vous assiste en cas de litige.
