Maître Alexandre GASPOZ, Avocat à NICE intervenant en matière de baux commerciaux, vous informe sur vos droits concernant le loyer de votre bail.

La rédaction d’une clause d’indexation d’un bail commercial, source de difficultés

Les parties doivent prêter une attention toute particulière à la rédaction d’une clause d’indexation dans le bail commercial. Pour rappel, cette clause, prévoit une variation du loyer selon un indice retenu.

En pratique, afin d’éviter d’avoir à supporter les conséquences d’une variation de l’indice à la baisse, les rédacteurs de contrats stipulaient régulièrement dans les contrats de baux commerciaux, que le loyer serait réajusté « à la hausse uniquement ».

S’est alors posée, la question de la licéité de ces clauses.

La cours de cassation a récemment jugé que la clause d’indexation qui n’est stipulée qu’à la hausse doit être réputée non écrite, mais seule la stipulation prohibée doit être neutralisée. (Cass., 3e civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169 )

Dans cette affaire, un bail commercial comportait en ces termes, une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse  :

« Cette indexation annuelle ne s’effectuera que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse du dernier indice, le loyer ne pouvant en aucun cas varier à la baisse »

Le Tribunal de grande instance de Nanterre avait jugé le 20 décembre 2018 que cette clause d’indexation était réputé non écrire en son entier et condamna le bailleur à restituer au preneur des sommes payées au titre de l’indexation. Le jugement a été confirmé sur ce point par la Cour d’appel de Versailles.

En effet, la Cour d’appel a refusé la divisibilité de cette clause d’indexation dans la mesure où le bailleur avait fait de cette clause dans son entier, une condition essentielle et déterminante de son consentement.

In fine, une clause ne peut être réputée non écrite en son entier que si toutes les stipulations de la clause concernée du bail présentent un caractère d’indivisibilité.

Si la clause illicite s’avère divisible, il convient de recalculer les loyers indexés en tenant compte des hausses et des baisses.

En définitif, le preneur qui détecterait une clause d’indexation stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse dans son bail commercial, pourra légitimement réclamer que cette clause soit sanctionnée.

Maître Alexandre GASPOZ, Avocat à NICE en matière de bail commercial, vous assiste dans la rédaction de votre bail commercial.